Поиск
Поиск по сайту
Прекращение договора аренды земли во время войны
Военное положение неизбежно влияет на все аспекты общественной жизни. Один из таких аспектов - правовые отношения, связанные с договорами аренды земли. В связи с этим у многих возникают вопросы касательно правового регулирования расторжения договора аренды земли. В этой статье мы исследуем важные моменты по данному вопросу.
Сначала необходимо определиться с общими положениями, так как их понимание имеет важное значение для осознания оснований прекращения договора аренды земли.
В Законе Украины «О аренде земли» этому договору посвящен отдельный раздел.
Статьей 13 вышеуказанного Закона предусмотрено, что договор аренды земли – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Из понятия договора вытекают его существенные условия, в частности, это:
По общему правилу арендная плата взыскивается в денежной форме, но по согласию сторон расчеты могут осуществляться в натуральной форме (товарами, продукцией, услугами).
При этом арендатор земельного участка обязан, в частности, своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату за земельный участок, а передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды (иные права и обязанности сторон предусмотрены в статьях 24-25 Закона Украины «О аренде земли»).
Итак, обозначив существенные условия договора аренды земли, права и обязанности его сторон, мы можем перейти к рассмотрению вопроса его прекращения. Прекращение договора аренды земли можно условно разделить на два вида: прекращение договора по соглашению сторон и прекращение договора по решению суда.
Статьей 31 ЗУ «О аренде земли» определено, что договор аренды земли может быть прекращен по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно прекращен по решению суда в порядке, установленном законом. Этой же статьей предусмотрены некоторые случаи прекращения договора, например: окончание срока, на который он был заключен, смерть арендатора, выкуп земельного участка для общественных нужд и пр.
Статьей 32 По требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно прекращен по решению суда в случае нарушения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 данного Закона и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
То есть основанием для прекращения договора может быть как невыполнение обязанностей, предусмотренных Законом, так и условиями договора.
Например, основанием для прекращения договора будет систематическая неуплата арендной платы (два и более случая). Причем это может быть как неуплата в полном объеме, так и только его части.
Верховный суд по этому вопросу высказывается следующим образом: «Договор может быть изменен или прекращен по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим ущерба другая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора».
Что касается других оснований, можно отметить: использование земельного участка не по целевому назначению, передача в субаренду без разрешения арендодателя (если такое требуется) и пр.
В первые дни полномасштабного вторжения значительно осложнилась работа всех реестров, в том числе Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. В связи с этим были внесены изменения в Переходные положения Земельного кодекса Украины, согласно которым договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, срок пользования которыми истек после введения военного положения, считались продленными без волеизъявления сторон на один год без внесения сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество о продлении.
Далее изменения касались предоставления возможности регистрации новых договоров с целью возвращения соответствующих норм в первоочередное состояние. Так, с 19 ноября 2022 года собственники земли вновь имеют возможность прекратить договор аренды земли.
Итак, если Вам необходима правовая помощь по этому или другому вопросу, Вы всегда можете обратиться в наше Адвокатское объединение!