Пошук
Пошук по сайту
Припинення договору оренди землі під час війни
Воєнний стан неодмінно впливає на всі аспекти суспільного життя. Один з таких аспектів - правові відносини, пов’язані з угодами оренди землі. У зв’язку з цим у багатьох виникають питання стосовно правового регулювання розірвання договору оренди землі. В цій статті ми дослідимо важливі моменти з приводу цього питання.
Спершу необхідно визначитися із загальними положеннями, так як їх розуміння є важливим для усвідомлення підстав розірвання договору оренди землі.
У Законі України «Про оренду землі» цьому договору присвячено окремий розділ.
Статтею 13 вищевказаного Закону передбачено, що договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
З поняття договору випливають його істотні умови, зокрема, це:
За загальним правилом орендна плата справляється у грошовій формі, але за згодою сторін розрахунки можуть здійснюватися у натуральній формі (товарами, продукцією, послугами).
При цьому, орендар земельної ділянки зобов’язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди (інші права та обов’язки сторін передбачені у статтях 24-25 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, окресливши істотні умови договору оренди землі, права і обов’язки його сторін, ми можемо перейти до розгляду питання його розірвання. Розірвання договору оренди землі можна умовно поділити на два види: розірвання договору за згодою сторін і розірвання договору за рішенням суду.
Статтею 31 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Цією ж статтею передбачено деякі випадки припинення договору, наприклад: закінчення строку, на який його було укладено, смерті орендаря, викупу земельної ділянки для суспільних потреб, тощо.
Статтею 32 На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Тобто, підставою для розірвання договору може бути як невиконання обов’язків, передбачених Законом, так і умовами договору.
Наприклад, підставою для розірвання договору буде систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При чому, це може бути як несплата в повному обсязі так і лише його частини.
Верховний суд з приводу цього питання висловлюється наступним чином: «Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору».
З приводу інших підстав можна зазначити: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.
В перші дні повномасштабного вторгнення значно ускладнилася робота всіх реєстрів, у тому числі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Через це було внесено зміни до Перехідних положень Земельного кодексу України, відповідно до якого договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, термін користування яких закінчився після введення воєнного стану, вважалися поновленими без волевиявлення сторін на один рік без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про поновлення.
Надалі зміни стосувались надання можливості реєстрації нових договорів, задля повернення відповідних норм у першочерговий стан. Так, з 19 листопада 2022 року власники землі знову мають можливість припинити договір оренди землі.
Отже, якщо Вам необхідна правова допомога з цього або іншого питання, Ви завжди можете звернутись до нашого Адвокатського об’єднання!