Способы разрыва договора аренды земельной доли (пай)

Предположим, что лицо в результате наследования получило земельную долю (пай). Выясняется, что существует договор аренды такого пая. Возникают вопросы о досрочном расторжении такого договора вследствие неудовлетворения арендной платой или с целью изменения контрагента договора (арендодателя).

Так как это возможно?

Для начала следует акцентировать внимание на том, что в результате наследования вы стали новым владельцем земельного участка, однако к Вам переходят права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, поскольку смерть предыдущего владельца не прекращает договор аренды (если иное не установлено договором).

Также следует понимать, что Вы в одностороннем порядке не сможете расторгнуть договор, конечно если в самом договоре не предусмотрена такая возможность (ст.31 ЗУ "Об аренде земли").

Рассмотрим несколько вариантов.

Досудебный порядок прекращения договора аренды

Досудебный порядок - без обращения в суд. Это несколько легких, однако не всегда действенных способов.

Суть 1 способа его заключается в том, что надо ждать окончания срока договора аренды. По истечении срока договор считается прекращенным.

Однако в договоре может содержаться условие о возобновлении договора, то есть после окончания срока договор возобновляется на такой же срок и на таких же условиях. Чтобы такого обновления не произошло необходимо за 1 месяц до окончания действия договора подать письменное заявление об исключении сведений о возобновлении из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

2 способ заключается в наличии в договоре условия о возможности одностороннего расторжения договора аренды. Как правило, договор будет считаться расторгнутым (прекращенным) с момента письменного уведомления арендатора.

3 способ это по взаимному согласию с арендатором. При этом требовать вернуть полученное они не могут, однако есть возможность требовать возместить убытки вследствие такого расторжения.

Судебный порядок расторжения договора аренды земельной доли (пай)

В случае если ни один из способов досудебного порядка не сработал, есть смысл обратиться в суд. Кстати, вы имеете право сразу обратиться в суд, независимо от того, был ли досудебный порядок.

Заметим что само по себе обращение в суд, не означает что договор будет расторгнут, поскольку должны быть основания.

Исчерпывающего перечня оснований нет, однако ст.32 ЗУ "Об аренде земли" отмечает:

что договор может быть досрочно расторгнут в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных законом и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует использованию земельного участка, а также на основаниях.

Как пример, то это может быть:

• Систематическая неуплата арендной платы.
  При этом систематичность означает 2 и более раза. Не имеет разницы неуплата была в полном или частичном объеме. Систематическая неуплата арендной платы является основанием для расторжения договора аренды даже если задолженность в дальнейшем уплачена.
• Использование земельного участка не по целевому назначению.
  Например, арендатор не использует земельный участок и это приводит к его засоренности, или арендатор уничтожил самостоятельно (без согласия арендодателя) многолетние насаждения на участке.
• Существенное нарушение договора (ч. 2 ст. 651 ГКУ).
• Использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям (п. "г" ч. 1 ст. 141 ЗКУ).
• Невыполнение сторонами условий, предусмотренных договором аренды земли (субаренда без разрешения).

Важным является наличие ДОКАЗАТЕЛЬСТВ.

Как итог:

1. Наследование земельного участка не прекращает договор аренды такого участка (если противоположное не установлено договором).
2. Следует проанализировать договор на наличие положения о возможности расторжения такого договора в одностороннем порядке. Также надо просмотреть договор на условие возобновления договора аренды.
3. Само по себе обращение в суд без наличия оснований для расторжения и надлежащих доказательств не гарантирует вам такого результата как прекращение договора.
4. Своевременное обращение в адвокатское объединение может помочь Вам решить насущные вопросы.

Юрист, адвокат Харьков - юридические услуги по Украине: помощь в уголовных делах, ДТП, кредитах и спорах с МФО, оформлении пенсии, вступлении в наследство, покупке и спорах по недвижимости.