Способи розірвання договору оренди земельної частки (пай)

Припустимо, що особа внаслідок спадкування отримала земельну частку (пай). З’ясовується, що існує договір оренди такого паю. Виникають питання щодо дострокового розірвання такого договору внаслідок незадоволення орендною платою або ж з метою зміни контрагента договору (орендодавця).

То як це можливо?

Для початку слід акцентувати увагу на тому,що внаслідок спадкування ви стали новим власником земельної ділянки, однак до Вас переходять права та обов’язки за договором оренди такої земельної ділянки, оскільки смерть попереднього власника не припиняє договір оренди (якщо інше не встановлено договором).

Також слід розуміти що Ви в односторонньому порядку не зможете розірвати договір, звісно якщо в самому договорі не передбачена така можливість (ст.31 ЗУ “Про оренду землі”).

Розглянемо декілька варіантів.

Досудовий порядок припинення договору оренди

Досудовий порядок- без звернення до суду. Це кілька легких,однак не завжди дієвих способів.

Суть 1 способу його полягає у тому, що треба чекати закінчення строку договору оренди. Після спливу строку договір вважається припиненим.

Однак в договорі може міститися умова про поновлення договору, тобто після закінчення строку договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Аби такого поновлення не відбулося необхідно за 1 місяць до закінчення дії договору подати письмову заяву про виключення відомостей про поновлення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

2 спосіб полягає в наявності в договорі умови про можливість одностороннього розірвання договору оренди. Як правило, договір буде вважатися розірваним (припиненим) з моменту письмового повідомлення орендаря.

3 спосіб це за взаємною згодою з орендарем. При цьому вимагати повернути отримане вони не можуть,однак є можливість вимагати відшкодувати збитки внаслідок такого розірвання.

Судовий порядок розірвання договору оренди земельної частки (пай)

У разі якщо жоден із способів досудового порядку не спрацював , є сенс звернутися до суду. До речі,ви маєте право одразу звернутися до суду,незалежно від того, чи був досудовий порядок.

Зауважимо що саме по собі звернення до суду, не означає що договір буде розірвано,оскільки мають бути підстави.

Вичерпного переліки підстав немає, однак ст.32 ЗУ “Про оренду землі” зазначає:

що договір може бути достроково розірваний в разі невиконання сторонами обов’язків передбачених законом та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає використанню земельної ділянки, а також на підставах.

Як приклад, то це може бути:

• Систематична несплата орендної плати.
  При цьому систематичність означає 2 і більше рази. Не має різниці несплата була у повному чи частковому обсязі. Систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди навіть якщо заборгованість в подальшому сплачено.
• Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
  Наприклад, орендар не використовує земельну ділянку і це призводить до її забур’янення, або орендар знищив самостійно (без згоди орендодавця) багаторічні насадження на ділянці.
• Істотне порушення договору (ч. 2 ст. 651 ЦКУ).
• Використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗКУ).
• невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (суборенда без дозволу).

Важливим є наявність ДОКАЗІВ.

Як підсумок:

1. Спадкування земельної ділянки не припиняє договір оренди такої ділянки (якщо протилежне не встановлено договором).
2. Слід проаналізувати договір на наявність положення про можливість розірвання такого договору в односторонньому порядку. Також треба продивитися договір на умову поновлення договору оренди.
3. Саме по собі звернення до суду без наявності підстав для розірвання та належних доказів не гарантує вам такого результату як припинення договору.
4. Своєчасне звернення до адвокатського об’єднання може допомогти Вам вирішити нагальні питання.

Юрист, адвокат Харків - юридичні послуги по Україні: допомога у кримінальних справах, ДТП, кредити та спори з МФО, оформлення пенсії, вступ у спадщину, купівля та спори з нерухомості.